Discriminatie op de private huurwoningmarkt in Mechelen
Discriminatie op de private huurwoningmarkt in Mechelen
Promotor
Pieter-Paul Verhaeghe
Discriminatie op de private huurwoningmarkt in Mechelen
2019-2020 | Mechelen
Beschrijving
• Het doel van deze studie was het onderzoeken van het bestaan van discriminatie, de toegankelijkheid en de betaalbaarheid op de private huurwoningmarkt in Mechelen. We combineerden hiervoor verschillende technieken: webscraping van het Mechelse huurwoningaanbod op Immoweb en Zimmo, schriftelijke praktijktesten (= correspondentietesten) van 1303 huuradvertenties en diepte-interviews en focusgroepen met verhuurders, makelaars, huurders en ondersteunende organisaties.
• Het aanbod van kwaliteitsvolle huurwoningen is te beperkt op de private huurmarkt in Mechelen, met name dat voor de lagere inkomensgroepen en voor grotere gezinnen. Deze krapte op de woningmarkt creëert situaties waarin uitsluiting en discriminatie beter kunnen gedijen.
• De correspondentietesten tonen objectief aan dat discriminatie een structureel probleem is op de private markt in Mechelen. Reeds tijdens de eerste fase van het verhuurproces – het al dan niet worden uitgenodigd als geïnteresseerde kandidaat voor een plaatsbezoek – wordt er gediscrimineerd. De kwalitatieve interviews suggereren dat de discriminatie ook later in het verhuurproces plaatsvindt – zeker bij de vastgoedmakelaars – bijvoorbeeld tijdens het plaatsbezoek of bij het afsluiten van het contract. Hoewel de correspondentietesten belangrijke inzichten opleveren, vatten ze dus niet alle discriminatie waarmee kandidaat-huurders worden geconfronteerd. De resultaten zijn daarom waarschijnlijk een onderschatting van de reële omvang van de problematiek.
• In 31% van de advertenties worden etnische minderheden gediscrimineerd, waarbij de kandidaat met een Marokkaans klinkende naam significant minder uitgenodigd wordt dan de kandidaat met een Belgisch klinkende naam. Ook wanneer beide kandidaten expliciet een vergelijkbaar loon vermelden, is er nog steeds etnische discriminatie. Particuliere verhuurders discrimineren veel meer tijdens de eerste fase van het verhuurproces dan makelaars, op basis van afkomst. De etnische discriminatie lijkt in Mechelen in deze fase van het verhuurproces lager te liggen dan deze in Antwerpen en Brussel en ze is vergelijkbaar met de situatie in Gent. Tijdens de kwalitatieve interviews verklaren vastgoedmakelaars en particuliere verhuurders de etnische discriminatie door te verwijzen naar negatieve ervaringen, een vermeende andere (kook)cultuur en het minder kunnen controleren van huurders van andere origine. Ook mogelijk negatieve reacties van buren zouden een rol spelen.
• Er zijn indicaties dat er gediscrimineerd wordt op basis van de inkomensbron. Verhuurders en makelaars mogen wettelijk gezien bij hun selectie rekening houden met de hoogte van het inkomen, maar niet met de bron van het inkomen. De correspondentietesten toonden aan dat er tijdens de initiële fase gediscrimineerd wordt op basis van de inkomensbron bij kandidaten van Marokkaanse origine en dan voornamelijk door particuliere verhuurders, maar niet bij kandidaten van Belgische origine. Kandidaten met een Marokkaanse naam worden veel minder per mail uitgenodigd om de woning te bezoeken wanneer ze een werkloosheidsuitkering hebben dan wanneer ze een loon van vergelijkbare hoogte hebben. Uit de kwalitatieve interviews blijkt dat sommige verhuurders en makelaars vervangingsinkomens aan lagere inkomens linken en daarom het risico op wanbetaling hoger inschatten. Maar ook bij een vervangingsinkomen dat even hoog is als een inkomen uit arbeid gaf men aan het inkomen uit arbeid te verkiezen. Bepaalde makelaars laten ook een persoonlijke afkeur merken ten aanzien van het ontvangen van sociale steun, of vrezen voor de uitstraling van het pand en eventuele opmerkingen door mede-eigenaars in appartementsgebouwen. We vermoeden daarom dat de discriminatie op basis van de inkomensbron voornamelijk tijdens of na het plaatsbezoek plaatsvindt (ook bij kandidaten van Belgische afkomst).
• Er wordt ook gediscrimineerd op basis van de gezinssamenstelling van kandidaat-huurders. De uitnodigingskansen zijn het hoogste voor alleenstaande vrouwen zonder kinderen, gevolgd door koppels met twee kinderen. Particuliere verhuurders doen het hierbij opnieuw slechter dan vastgoedmakelaars. In de contactfase van het verhuurproces weegt het niet hebben van kinderen dus zwaarder door bij verhuurders dan het hebben van slechts één inkomen. De interviews geven aan dat makelaars en verhuurders rekening houden met het aantal verdieners in een gezin tijdens de latere fases van het verhuurproces. Ze hanteren hierbij vaak de zogenaamde 1/3-de regel, waarbij maximaal 1/3-de van het gezinsinkomen aan huren mag uitgegeven worden. Respondenten associëren kinderen bovendien met een hoger risico op schade en slijtage, waardoor alleenstaanden of gezinnen met kinderen als minder aantrekkelijke huurders worden beschouwd.
• We pleiten voor een geïntegreerde totaalaanpak van de discriminatie en uitsluiting op de huurwoningmarkt in Mechelen, bestaande uit een uitbreiding van het betaalbare huuraanbod; het empoweren van vastgoedmakelaars; het uitdiepen van het bestaande ondersteuningsaanbod voor huurders en verhuurders; een campagne tegen vooroordelen; het versterken van de meldingsbereidheid; het uitvoeren van sensibiliserende en juridische praktijktests en mystery shopping bij makelaars; en het uitvoeren van sensibiliserende en juridische praktijktests bij particuliere verhuurders.
Partners
Prof. Pascal De Decker & Jana Verstraete (KU Leuven)
Prof. Bernard Hubeau & Dr. Diederik Vermeir (Universiteit Antwerpen)